Logement : quel avenir pour la formule AADL

L’annonce hier de la signature d’une convention financière entre les banques publiques conduites par le CPA et le ministère de l’Habitat pour le financement d’une nouvelle tranche de 120.000 logements AADL semble présager de beaux jours pour les programmes de type location-vente. La « fin des programmes AADL » n’est donc pas à l’ordre du jour. Mais il faudra quand même probablement attendre encore quelques années et liquider beaucoup de retards accumulés avant de commencer à parler d’un AADL 3.

Les informations livrées dans une période récente par les responsables du secteur permettent de faire le point sur la consistance, l’état d’avancement, le financement ainsi que sur les prochaines livraisons prévues au titre des programmes AADL 1 et 2 qui ont suscité un engouement sans précédent des souscripteurs.

Plus de 15 ans pour liquider AADL 1

Le programme AADL 1 a été lancé en 2001. Il a compté au total un peu plus de 70.000 souscripteurs. Une des particularités de ce programme est sa très forte concentration géographique puisqu’il a concerné uniquement sept wilayas du pays. La wilaya d’Alger a bénéficié à elle seule de près de 55.000 logements AADL 1. Au total, il aura donc fallu plus de 15 ans pour liquider (presque) complètement ce premier programme dont quelques quotas résiduels restent encore à livrer à l’heure actuelle, en dépit des engagements répétés des pouvoirs publics.

Au sujet des retards considérables accusés par la réalisation d’AADL 1, les responsables de ce programme oublient le plus souvent de dire qu’il a été d’abord bloqué en 2011 par un gouvernement dirigé par Ahmed Ouyahia, qui ne l’aimait pas beaucoup. La confirmation de son abandon avait même été annoncée très officiellement par l’ancien ministre de l’Habitat, Noureddine Moussa, au printemps 2013. Une annonce qui lui a valu d’être remercié quelques mois plus tard et remplacé par Abdelmadjid Tebboune. Ce dernier a relancé et renforcé considérablement la formule AADL en lançant la souscription à AADL 2 à l’été 2013.

Plus de 400.000 souscripteurs à AADL 2

Ce deuxième programme a connu un succès considérable et les interventions récentes des responsables du secteur ont pour principal objectif de rassurer les très nombreux souscripteurs à AADL 2.

Selon le directeur général de l’AADL, 400.000 souscripteurs ont été retenus au titre de ce programme lancé en 2013. Un chiffre qui donne une idée de l’importance des attentes des Algériens dans ce domaine. Plusieurs milliers de souscripteurs ont été « rayés du programme » du fait qu’ils étaient déjà propriétaires d’un logement ou d’un lot de terrain. Une vérification qui se poursuit et qui a été rendue possible grâce à l’exploitation du Fichier national du logement, des données de la Casnos ou encore du fichier du ministère de l’Intérieur.

Rassurer c’est d’ailleurs, pour l’heure, ce qui semble être devenu le credo des pouvoirs publics. Les dirigeants de l’AADL, qui se sont succédés à une cadence très rapide au cours des dernières années, démentent avec constance toute « rupture de financement » du programme en ajoutant  qu’avec, l’inscription récente d’une dernière tranche de 120.000 logements, les financements sont désormais disponibles pour la totalité du programme AADL 2.

Omar Boudieb, PDG du CPA, chef de file des six banques publiques concernées par le financement du programme AADL et LPP, indiquait voici quelques mois que ces banques ont déjà financé deux premières tranches du programmes AADL 2 en 2013 et 2015 et portant respectivement sur 100.000 et sur 80.000 logements pour un engagement global de 150 milliards de dinars.

Omar Boudieb avait également précisé que « les besoins de financements bancaires du programme AADL sur trois ans s’élèvent à plus de 552 milliards de dinars dont 239 milliards à débloquer durant le deuxième semestre de l’année en cours, 236 milliards pour 2018 et 78 milliards pour 2019 ».

Pas d’engagements précis sur les délais de livraison

Les logements du programme AADL 2 seront-ils livrés plus vite que ceux d’AADL 1 ? Les responsables de ces programmes évitent  actuellement de prendre des risques et ne mentionnent aucune date pour l’exécution de l’ensemble du nouveau programme. Ils signalent cependant que dans certaines wilayas, notamment dans l’Est du pays, le programme AADL 2 a déjà été réalisé et les logements livrés. À Oran , « on a déjà livré 500 logements AADL 2 ». Au titre d’AADL  , c’est ainsi près de 240.000 logements qui seraient actuellement en cours de réalisation.

Ce qui est sûr, c’est que « la totalité des souscripteurs ont désormais payé la 1^ère tranche », suivant les informations données par le DG de l’AADL. Le choix préalable du site conditionne le paiement de la deuxième tranche. Le paiement de la troisième tranche donnera lieu à une décision de pré- affectation et celui de la quatrième à la remise des clés.

Le ministre de l’Habitat, Abdelwahid Temmar, a annoncé, la semaine dernière, le lancement, pour « début décembre au plus tard », de l’étape du choix des sites au profit de 66.000 souscripteurs au programme AADL 2. L’opération concernera plus de 34 wilayas, notamment les grandes wilayas qui enregistrent une forte demande, a-t-il ajouté.

Quelques jours auparavant, début novembre, les travaux de réalisation de 12.400 logements dans la capitale ont été entamés. L’opération concerne quatre sites situés à Baba Hassen (projet de 2.400 unités et un projet de 3.000 unités) et à Douera (projets de 3.746 unités et de 3.254 unités).

AADL 3 ? Pas pour tout de suite

Pour l’instant, le plan de charge de 400.000 logements suffit « à faire le bonheur » des responsables du programme AADL. AADL 3, ce ne sera donc pas pour tout de suite. Des commentateurs pressés ont conclu que la formule était condamnée et qu’elle « serait abandonnée à l’avenir au profit de la promotion immobilière privée ou publique ».

Une conclusion imprudente. L’éventualité de voir cohabiter à l’avenir la formule du logement social « gratuit » avec le seul  « logement promotionnel » hors de portée pour la majorité de la population est précisément la situation que les formules, LSP d’abord et AADL ensuite, ont voulu éviter au cours des deux dernières décennies.

Il est très peu probable que, même dans une situation financière plus compliquée, l’État renonce à un instrument qui permets de  favoriser l’accession des classes moyennes algériennes au logement. Il y a pour cela une bonne raison : le prix de ce type de logement est désormais très loin d’être symbolique : « 50.000 dinars par m² » en moyenne , selon le DG de l’AADL.

Les bénéficiaires des programmes AADL se montrent également très disciplinés en matière de « paiements des charges et des loyers » et on évoque à ce propos un taux de recouvrement de 90%.

Un nouvel enjeu, la gestion immobilière

La formule AADL a un autre mérite qui milite en faveur de son maintien. Qui a entendu parler de Gest – Immo ? C’est le nom de la filiale spécialisée de l’AADL dans le domaine de l’entretien du parc immobilier relevant de l’Agence.

La formule AADL se distingue du logement social (LPP) ou du « logement social participatif » (LSP) et de leurs limites bien connues par la qualité présumée de la construction et des charges « élevées » ( environ 2.000 dinars par mois), destinées à assurer l’entretien et la maintenance du parc. L’une des principales innovations des logements destinés à la nouvelle classe moyenne nationale est en effet l’insistance sur l’entretien des nouveaux immeubles qui est censée répondre à une attente formulée par une population plus exigeante sur le chapitre de l’hygiène et du confort .

Pour l’instant, les résultats obtenus par la filiale spécialisée de l’AADL, en dépit de ses 1.500 employés, ne semblent pas à la mesure des attentes et de la contribution des copropriétaires. Ascenseurs en panne et dégradations des parties communes sont régulièrement dénoncés dans la presse.

La croissance de ce parc de logements au cours des prochaines années va faire émerger un nouvel enjeu, jusqu’ici largement sous-estimé par les pouvoirs publics, celui de la gestion immobilière. Dans ce domaine, les responsables de l’AADL comptent apparemment beaucoup sur les micro-entreprises créées dans le cadre de l’Ansej auxquelles doivent être confiés à l’avenir « l’entretien des espaces verts et la réparation des ascenseurs ».

tsa algerie